武侯4大商业体火并，谁将活到最后？（内附商业报告2）

在武侯立交附近，包括即将开业的武侯万达和新城吾悦广场在内，4个商业综合体之间最大距离不超过4㎞，近的仅1.3km，而社区型商业单个项目的辐射距离就有3-5公里。

据了解，成都购物中心体量全国第一，截至2017年上半年，总存量已超1000万㎡；下半年拟开业购物中心超30个，预计新增体量300万㎡。在商业竞争如此激烈的行情下，一个区域如此多的商业打堆，这样布局是否合理？

精准锁定客群 

天街和大悦城开业第1年业绩齐破10亿

外双楠片区有近70万居民，人口基数庞大且消费力旺盛，但板块一直被冠以“有商无圈”、“有商业无核心”的标签，起初并不被业内看好。龙湖和大悦城的入驻，证明了区域市场的巨大潜力。

成都大悦城是国内首个体验游憩式潮玩购物公园，涵盖购物、娱乐、餐饮、服务四大主力业态，拥有近500家品牌。大悦城切中窄众客群，抓住18～35岁的年轻人和新兴的中产阶级来做客群细分，不仅很有竞争力也符合大的发展趋势。

龙湖自称是中国商业地产的“关键玩家”，金楠天街15万平方米的购物中心，也涵盖了零售、儿童、餐饮、影院等多种业态，引进了优衣库、SPAO、LAP等知名品牌。

与大悦城不同的是，金楠天街主打平价小资，运营上将商户、运营、推广三位一体，坚持商户“同路人”原则，围绕营业额目标开展运营工作。

公开数据显示，大悦城在2016年总业绩达到10亿元，而今年上半年就实现6.2亿元的营收。金楠天街2016年总业绩10.4亿元，今年上半年单是项目租金收入达到5028万，较去年同期增长了15%。

两个项目不俗的销售业绩，在证明自己运营实力的同时也证明了区域人口巨大的消费力。

“万达+第二万达”即将开业

竞争还是互补？

武侯万达是成都主城区第4座万达，不仅首次打造了屋顶花园商业街，还引入了NITORI、后花园火锅、寻徽记等西南首店，让项目品牌更饱满。

观察万达在成都的其余3个商业项目，开业已四年的金牛万达2016年收入16亿元，同比增长14.3%；营业10年之久的锦华万达去年收入24亿元，但同比增长仅1.6%，这或许就是今年上半年锦华万达开始闭店调整改造的原因之一。

全国市场上，万达广场频频易主，标普将万达商业评级从BBB-/负面观察调整为BB/负面，子公司评级下调至BB-，也就是媒体口中的“垃圾级”。那么，武侯万达会否受到影响？原定12月22日开业的计划能否按期执行？小全全将持续关注。

作为“二圈层的万达”，新城吾悦广场已在全国布局50家。去年底龙泉吾悦广场开业，三天总销售额就达到4000万。项目良好的表现得益于定位选址，毕竟龙泉一直缺少真正意义上的商业综合体，区域近200万人的商业需求难以得到满足。

但武侯吾悦广场所处区域竞争激烈，而其“解题”方式是——耍。那么，究竟怎样耍才能吸引更多的客群？工作人员称目前很多方案都还在调试，未来将有哪些动作来其他商业体进行区隔抗衡，都未能确定。

从当前了解的情况来看，不同于万达的轻资产模式，吾悦广场是走重资产的路线。项目全自持，定位为区域型时尚购物中心，将以耍为主题，打造覆盖各年龄段的业态模式，其中餐饮占比24.02%、服装占比19.55%、精品占比50.28%。项目方还表示，开业时签约率将达到100%满铺的状态。

事实上，在成都市场，顶住各方面压力开业，已是商业项目迈向成功的第一步。而这些项目在开业后能否满足消费者多元化的需求，找到自己的生存之道，只能静待市场检验。

多个商业大佬“点将”同一区域 

它们看好什么？

外双楠+武侯新城这一带，周边保利、中粮、中海、绿地等众多知名开发商早已进驻，随着西派城、阳光城檀府、金茂府等高端项目相继落地，区域似乎已完成了从刚需到首改再到豪改的转变，目前正享受着“上承双楠、东接高新”外溢的经济价值和人口红利。

面对4个项目扎堆区域，大家或许会问，近70万方的商业体量，区域是否有足够的消化能力？后两个项目的开业会不会对其他项目的造成影响？

2016年末，武侯区常住人口超300万，其中，武侯新城人口超百万，并保持高速增长。与此同时，武侯新城还引进了电子商务、影视动漫、智能制造能等产业，并成功引进京东商城、航天天绘、北方工业集团等近400家企业入驻，可为区域带来大量的产业人口。

早在2015年就有媒体报道称，武侯区高学历人群占比是全市最高，且外籍人士分布最多，占全市散居境外人员总数的45.7%，高收入人士30万人左右。从2015年底亮相外双楠，大悦城和金楠天街在2016年的业绩就双双突破10亿，可见区域的消费实力的确不俗。

此外，武侯新城还一改往日交通方面的劣势，3号线通车，加之规划建设中的9、10号线，形成了便捷的日常交通体系；万兴路快速通道、武侯新城快速出入城通道的通车使区域交通压力减缓，加之三环路、绕城高速与成渝、成绵等多条高速公路相连，内部外部交通十分便利。

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉认为，双楠及外双楠板块交通通达性好，商业辐射能力强，加上消费客群基数大，购物中心的运营状况将会提升。武侯万达及吾悦广场或会分流部分客群，尤其是三环路以外的客群。但新项目有助于加速区域商业氛围成熟、提升品牌丰富度、增强区域吸引力。而商圈整体吸引力提升，不仅能留住板块内的消费客群，还能增强对周边3-5公里以外客流的吸引力，从而4个项目可以共享区域发展成熟带来的红利，所以，他对新项目开业持相对乐观的展望。

7月，龙湖在武侯新城拿下了一宗73亩商兼住地块，区域商业还在持续加码，“有商无圈”的外双楠或将成为过去式，武侯新城的商业发展也逐步走向成熟期。

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