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武侯4大商业体火并,谁将活到最后?(内附商业报告2)

2017-10-17 小全全 地产全说


在武侯立交附近,包括即将开业的武侯万达和新城吾悦广场在内,4个商业综合体之间最大距离不超过4㎞,近的仅1.3km,而社区型商业单个项目的辐射距离就有3-5公里。

据了解,成都购物中心体量全国第一,截至2017年上半年,总存量已超1000万㎡;下半年拟开业购物中心超30个,预计新增体量300万㎡。在商业竞争如此激烈的行情下,一个区域如此多的商业打堆,这样布局是否合理?



精准锁定客群 

天街和大悦城开业第1年业绩齐破10亿


外双楠片区有近70万居民,人口基数庞大且消费力旺盛,但板块一直被冠以“有商无圈”、“有商业无核心”的标签,起初并不被业内看好。龙湖和大悦城的入驻,证明了区域市场的巨大潜力。

成都大悦城是国内首个体验游憩式潮玩购物公园,涵盖购物、娱乐、餐饮、服务四大主力业态,拥有近500家品牌。大悦城切中窄众客群,抓住18~35岁的年轻人和新兴的中产阶级来做客群细分,不仅很有竞争力也符合大的发展趋势。


龙湖自称是中国商业地产的“关键玩家”,金楠天街15万平方米的购物中心,也涵盖了零售、儿童、餐饮、影院等多种业态,引进了优衣库、SPAO、LAP等知名品牌。


与大悦城不同的是,金楠天街主打平价小资,运营上将商户、运营、推广三位一体,坚持商户“同路人”原则,围绕营业额目标开展运营工作。

公开数据显示,大悦城在2016年总业绩达到10亿元,而今年上半年就实现6.2亿元的营收。金楠天街2016年总业绩10.4亿元,今年上半年单是项目租金收入达到5028万,较去年同期增长了15%。


两个项目不俗的销售业绩,在证明自己运营实力的同时也证明了区域人口巨大的消费力。

 

“万达+第二万达”即将开业

竞争还是互补?


武侯万达是成都主城区第4座万达,不仅首次打造了屋顶花园商业街,还引入了NITORI、后花园火锅、寻徽记等西南首店,让项目品牌更饱满。

观察万达在成都的其余3个商业项目,开业已四年的金牛万达2016年收入16亿元,同比增长14.3%;营业10年之久的锦华万达去年收入24亿元,但同比增长仅1.6%,这或许就是今年上半年锦华万达开始闭店调整改造的原因之一。


全国市场上,万达广场频频易主,标普将万达商业评级从BBB-/负面观察调整为BB/负面,子公司评级下调至BB-,也就是媒体口中的“垃圾级”。那么,武侯万达会否受到影响?原定12月22日开业的计划能否按期执行?小全全将持续关注。

作为“二圈层的万达”,新城吾悦广场已在全国布局50家。去年底龙泉吾悦广场开业,三天总销售额就达到4000万。项目良好的表现得益于定位选址,毕竟龙泉一直缺少真正意义上的商业综合体,区域近200万人的商业需求难以得到满足。


但武侯吾悦广场所处区域竞争激烈,而其“解题”方式是——耍。那么,究竟怎样耍才能吸引更多的客群?工作人员称目前很多方案都还在调试,未来将有哪些动作来其他商业体进行区隔抗衡,都未能确定。


从当前了解的情况来看,不同于万达的轻资产模式,吾悦广场是走重资产的路线。项目全自持,定位为区域型时尚购物中心,将以耍为主题,打造覆盖各年龄段的业态模式,其中餐饮占比24.02%、服装占比19.55%、精品占比50.28%。项目方还表示,开业时签约率将达到100%满铺的状态。


事实上,在成都市场,顶住各方面压力开业,已是商业项目迈向成功的第一步。而这些项目在开业后能否满足消费者多元化的需求,找到自己的生存之道,只能静待市场检验。

 

多个商业大佬“点将”同一区域 

它们看好什么?


外双楠+武侯新城这一带,周边保利、中粮、中海、绿地等众多知名开发商早已进驻,随着西派城、阳光城檀府、金茂府等高端项目相继落地,区域似乎已完成了从刚需到首改再到豪改的转变,目前正享受着“上承双楠、东接高新”外溢的经济价值和人口红利。


面对4个项目扎堆区域,大家或许会问,近70万方的商业体量,区域是否有足够的消化能力?后两个项目的开业会不会对其他项目的造成影响?

2016年末,武侯区常住人口超300万,其中,武侯新城人口超百万,并保持高速增长。与此同时,武侯新城还引进了电子商务、影视动漫、智能制造能等产业,并成功引进京东商城、航天天绘、北方工业集团等近400家企业入驻,可为区域带来大量的产业人口。

 

早在2015年就有媒体报道称,武侯区高学历人群占比全市最高,且外籍人士分布最多,占全市散居境外人员总数的45.7%高收入人士30万人左右。2015年底亮相外双楠,大悦城和金楠天街在2016年的业绩就双双突破10亿,可见区域的消费实力的确不俗。


此外,武侯新城还一改往日交通方面的劣势,3号线通车,加之规划建设中的9、10号线,形成了便捷的日常交通体系;万兴路快速通道、武侯新城快速出入城通道的通车使区域交通压力减缓,加之三环路、绕城高速与成渝、成绵等多条高速公路相连,内部外部交通十分便利。

世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉认为,双楠及外双楠板块交通通达性好,商业辐射能力强,加上消费客群基数大,购物中心的运营状况将会提升。武侯万达及吾悦广场或会分流部分客群,尤其是三环路以外的客群。但新项目有助于加速区域商业氛围成熟、提升品牌丰富度、增强区域吸引力。而商圈整体吸引力提升,不仅能留住板块内的消费客群,还能增强对周边3-5公里以外客流的吸引力,从而4个项目可以共享区域发展成熟带来的红利,所以,他对新项目开业持相对乐观的展望。


7月,龙湖在武侯新城拿下了一宗73亩商兼住地块,区域商业还在持续加码,“有商无圈”的外双楠或将成为过去式,武侯新城的商业发展也逐步走向成熟期。


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